Og der er en rigtig god grund til, hvorfor det er svært at spå om udviklingen i boligpriser
Følgende er et uddrag fra bogen ”Everything is obvious once you know the answer” af Duncan J. Watts
Vi elsker at lave forudsigelser, men rammer sjældent rigtigt
Mennesket elsker at lave forudsigelser om alt mellem himmel og jord – fra aktiekurser til vejret 2 uger ud i fremtiden til prisudvikling på råstoffer og næste års mode. Det er dog sjældent, at de eksperter der laver forudsigelserne bliver holdt til regnskab. I et eksperiment fra 80’erne fik psykologen Philip Tetlock 284 politiske eksperter til hver især at lave mere end 100 forudsigelser om en bred vifte af politiske emner. 20 år senere viste resultaterne at eksperterne kun var marginalt bedre til at ramme rigtigt end tilfældige gætterier og signifikant dårligere end basale statistiske modeller. Endnu mere overraskende performede eksperterne bedre indenfor de emner der lå udenfor deres ekspertområder.
Og det er ikke kun indenfor den politiske verden, at menneskets evne til at lave korrekte forudsigelser om fremtidige trends er stærkt begrænsede. Hvem kunne for eksempel for 20 år siden have forudsagt hvor stor en rolle Internettet, mobiltelefoner og online shopping spiller i vores liv i dag. Eller at Facebook og Google ville blive kæmpe børssuccesser, at Harry Potter ville blive en af tidens største bestsellers, eller at hele verdens finanssystemer ville komme tæt på totalt kollaps i 2008. Forskeren Steven Schnaars lavede i 70’erne en undersøgelse af, hvor nøjagtige forudsigelser på det tidspunkt var indenfor teknologiens verden. Resultatet: 80% af alle forudsigelser viste sig at være forkerte.
Vi har svært ved at vælge de emner vi kan lave forudsigelser om
Problemet er ikke, at mennesket overordnet set er ringe til at lave forudsigelser, men nærmere, at vi ikke formår at udvælge de emner vi rent faktisk er i stand til at lave gode forudsigelser om. Det hænger uden tvivl sammen med, at jo mere komplekst et emne er, jo mere prestige og anerkendelse er der i at ramme rigtig i ens forudsigelse. Det er for eksempel ikke specielt imponerende at forudsige, hvornår der næste gang er fuldmåne eller at Danmark og Sverige ikke kommer i krig indenfor de næste 10 år.
Simple og komplekse systemer
De emner mennesket – med alle vores nuværende teknologiske fremskridt – kan lave gode forudsigelser om kan findes indenfor kategorien simple systemer. For simple systemer gælder der, at der kan opstilles modeller som kan opfange alle identificerbare variationer indenfor det pågældende system. I komplekse systemer derimod påvirker et utal af indbyrdes afhængige faktorer hinanden på ikke-lineære måder, hvilket gør det overordentligt svært – for ikke at sige umuligt – at opstille modeller, som kan opfange alle variationer.
Tag for eksempel den danske økonomi, som er et produkt af 5,6 millioner menneskers daglige gøremål i kombination med firmaer, staten, vores naturressourcer, vejret, den økonomiske situation i lande vi eksporterer til, verdensøkonomien generelt og man kunne blive ved. I komplekse systemer gælder det, at små ændringer i et lille hjørne af systemet kan blive forstærket og forårsage store ændringer andre steder i systemet. Og det er netop denne uforudsigelighed i komplekse systemer, som gør at modeller af sådanne systemer ofte er meget simple.
Set i lyset af de enorme fejl der altid vil være i modelleringen af komplekse systemer kan det simpelthen ikke betale sig at bruge tid og kræfter på at udvikle avancerede modeller.
Forudsigelser om det der rent faktisk kommer til at ske vs. forudsigelser om sandsynligheden for at noget sker.
Det viser sig at der er flere udfordringer ved at lave forudsigelser om den fremtidige udvikling i komplekse systemer. Hvor man i simple systemer med stor sandsynlighed kan forudsige, hvad der rent faktisk kommer til at ske, kan man i komplekse systemer kun gøre sig forhåbninger om at forudsige sandsynligheden for at en given udvikling eller episode vil finde sted. Det lyder umiddelbart ikke som den helt store forskel, men det er det. For hvad betyder det egentlig, når vi for eksempel siger, at der 60% sandsynlighed for at der bliver regn i morgen, eller at der dagen før det netop overstående folketingsvalg var 53% sandsynlighed for at blå blok vandt? Vejret i morgen sker kun én gang og det samme gør folketingsvalget i 2015. Og enten regner det i morgen eller også gør det ikke og enten vinder blå blok eller også vinder rød blok.
Det der altså gør det svært ved at operere med sandsynligheder for at en udvikling eller episode vil finde sted i fremtiden, er med andre ord, at fremtiden kun sker én gang. På samme måde som fortiden består af en serie episoder og udviklinger som rent faktisk er fundet sted, selv om de nok havde en sandsynlighed for at have udspillet sig på en anden måde.
Hvordan finder vi ud af, hvad vi skal lave forudsigelser om?
Selv hvis man accepterer – og får sit hoved rundt om – at det i komplekse systemer kun er muligt at forudsige sandsynligheden for at en given udvikling eller episode vil finde sted, er der endnu en stor udfordring tilbage. Hvordan finder man i det hele taget ud af, hvilke udviklinger eller episoder der er de centrale at lave forudsigelser om? Vi vil jo alle sammen gerne have lavet en forudsigelse tilbage i slut 90’erne om at Google indenfor et par år efter deres børsnotering ville mangedoble aktiekursen. Eller at terrorister ville bruge fly som levende misiler under 9/11 angrebene i USA. Desværre er det grundlæggende problem i komplekse systemer netop, at det er umådeligt svært at forudsige, hvilke episoder der viser sig at være de vigtige.
Udviklingen i danske boligpriser – de såkaldte boligprisprognoser – er et rigtigt godt eksempel på et komplekst system
Men som i alle andre komplekse systemer, viser det sig at boligprisprognoser sjældent holder stik
I en analyse af boligprisprognoser fra 201 undersøgte PA Consulting – på vegne af Boligøkonomisk Videncenter – 272 boligprisprognoseudsagn for ejerboliger i Danmark offentliggjort i perioden 2005-2013. Som del af undersøgelsen blev 4 forskellige grupper af prognosemagere evalueret ift. nøjagtigheden i deres boligprisprognoser:
- Kommerciel: ejendomsmæglere, banker, realkreditinstitutioner
- Politisk: finans – og økonomi/erhvervsministeriet
- Uafhængig: økonomisk råd og Nationalbanken
- Øvrige: uafhængige og internationale debattører
Rapporten konkluderer overordnet at:
Prognosen ”boligpriserne ændrer sig aldrig” er stort set lige så god som det gennemsnitlige ”ekspertudsagn”. Analysen har vist, at det for alle grupper af prognosemagere har været vanskeligt at forudsige boligprisernes udvikling. Disse problemer gælder både, når tidshorisonten har været kort, og når den har været længere.
Ovenstående konklusion er ganske tankevækkende. Prognosemagerne har uden tvivl brugt en del ressourcer på at lave detaljerede forudsigelser i perioden, men den simple forudsigelse “boligpriserne ændrer sig aldrig” ville have klaret sig lige så godt som eksperternes. Dette illustrerer med al tydelighed, at udviklingen i danske boligpriser er et komplekst system, hvor det ikke kan betale sig at bruge tid og kræfter på at udvikle avancerede modeller.
Hvad er konsekvensen så af de store usikkerheder forbundet med at lave boligprisprognoser?
Hos Evest mener vi, at konsekvensen er ligetil: drop boligprisprognoser og spekulationer i prisvariationer på ejendomsmarkedet og vurder i stedet projekter ud fra parametre der er nemme at lave pålidelige forudsigelser om.
Vi har valgt at kigge bort fra eventuelle værdistigninger på markedet og i stedet basere vores projektvurderinger på forventeligt cash-flow samt muligheder for værdiforøgelse af individuelle ejendomme gennem videreudviklingsprojekter.
Cash flow er her defineret som lejeindtægter fratrukket løbende omkostninger, renteomkostninger samt skat. Videreudviklingsprojekter inkluderer for eksempel istandsættelse, udvidelse med flere kvadratmeter (for eksempel gennem ibrugtagelse af loftsrum og bagtrapper), eller installation af altan. Merværdien af sådanne videreudviklingsprojekter vurderes ud fra den aktuelle markedssituation.
Comments