Skip to content →

Derfor er din bolig (næsten) altid en elendig investering

Jamen hov! Jeg elsker mit hus og Evest plejer at slå på trommen for at ejendomsinvesteringer er attraktive. Hvorfor siger I nu pludselig noget andet?

Det forholder sig sådan, at der er store forskelle på investering i ejendomme som andre skal bo i, og investering i en ejendom som du selv vil bo i. Mere herom senere. I en artikel i Politikken fra 2011, som stadig er aktuel i dag, blev Nordea bedt om at regne på afkast og risiko for boliger og aktier set over de sidste 50 år. Resultatet af sammenligningen var overraskende og levede fuldt op til artiklens titel: “Dit hus er en dårlig investering“.

Nordea’s udregninger viste nemlig, at en boliginvestering på 100000kr i 1956 ville være 4 millioner kr værd i dag mens en gevinst på 35 millioner kr kunne realiseres ved tilsvarende investering i aktier.

→ En hurtig Google søgning bakker budskabet op:

  • Dit hus genererer negativt cash-flow hver eneste måned. Den eneste upside er værdiforøgelse over tid.
  • Forholdet mellem risiko og afkast er langt mere attraktivt for aktieinvesteringer. For eksempel skulle husejere vente 9 år efter kartoffelkuren i 1986 før de igen kunne sælge uden tab. Aktieinvestorer under dotcom krisen i 2000 skulle kun vente i 4 år.
  • Boligkøb er gearet i langt højere grad end aktieinvesteringer. Typisk udgøres 80% af boliginvesteringen af lån, hvilket betyder at et fald på 20% i boligprisen resulterer i at boligejeren mister hele sine investering og er effektivt stavnsbundet.
  • Likviditeten og mobiliteten i din egen boliger er virkelig dårlig ift andre investeringer. Du er dermed dårligt stillet, hvis du befinder dig i en situation, hvor du er nødsaget til at sælge (jobskifte, skilsmisse, familieforøgelse, etc). Endvidere er transaktionsomkostningerne store ved køb og salg
  • Værdien af din bolig er ekstremt afhængig af lokale forhold. Metrobyggeri som nabo gør for eksempel ikke underværker for værdien af din bolig.
  • Værdien af din bolig er også afhængig af økonomiske forhold som negativ udvikling i samfundsøkonomien samt renteudvikling.
  • En bolig er relativt skrøbelig ift eksterne påvirkninger (oversvømmelse, storm, brand, vandalisme, etc).

Bør jeg så slet ikke købe en bolig?

Ikke nødvendigvis. Pointen her er ikke, at det er bedre at leje. Man skal bare passe på med at købe bolig med forventning, at nu gør man en god investering. Alternativet til boliginvestering er nemlig at bo til leje – som forrenter 0% –  og “Du kan trods alt ikke bo i dine aktier” påpeger finansrådgiver Kim Valentin i Politikken artiklen “En bolig er en fin investering – hvis alternativet er at leje“. Ens hjem er vigtig for trivsel og tilhørsforhold. Det er samlingspunktet for familien og der hvor man lader energien op efter en lang arbejdsdag.

→ Her er et par gode råd og tanker omkring investering i din egen bolig:

  • Hjemmet vælges ofte med hjertet og ikke ud fra hvilken bolig der har den bedste forretning, hvis den alternativt blev lejet ud. Erkend at din boliginvestering ikke er den bedste investering du kommer til at lave i dit liv og evaluer i stedet på baggrund af livsglæde og månedlige omkostninger sammenlignet med leje.
  • Tilpas valget af bolig således, at du køber en bolig ud fra en investeringsbetragtning. Dvs en bolig der forrentes godt hvis den skulle udlejes, en bolig der kan holde værdien hvis der investeres i nyt tag, køkken etc.
  • Sørg for, at de forbedringer du laver rammer en bred appel.
  • Afstem forventninger med din partner om, hvad der gøres i “hvis nu” situationerne. Hvis nu en af os får et job et andet sted, så udlejer vi huset og bruger det som en sekundær indkomst.
  • Sørg for at du altid har mindst 20% friværdi i boligen.”. Det sidste punkt er en sikkerhedsfaktor, der gør at man altid kan komme fra en bolig uden at skulle låne i banken til at finansiere eventuelle tab. Det er det der gør, at man ikke bliver stavnsbundet til sin bolig.

Tilbage mangler vi nu kun at redegøre for, hvorfor vi trods alle ovenstående argumenter stadig mener, at ejendomsinvesteringer er attraktive.

Her er en oversigt over, hvorfor Evest mener investeringer i ejendomme med henblik på udlejning er langt mere attraktive end investeringer i din bolig

Det kan lyde forsimplet, men overordnet set er der 2 hovedårsager til at investeringer i ejendomme med henblik på udlejning er langt mere attraktive end investeringer i din egen bolig:

  1. En udlejningsejendom genererer cash-flow og forrentning på månedlig basis. Up-siden er dermed en kombination af værdistigningspotentiale samt løbende lejeindtægter. I eksemplet fra tidligere, hvor 100000kr investeret i en bolig bliver til 4 millioner kroner over 60år, ser regnestykket helt anderledes ud i tilfældet med ejendomme til udlejning. Baseret på vores erfaringer er det relativt ligetil at finde ejendomme der forrenter med 7% om året baseret på lejeindtægter alene. Hvis man dertil – i et simpelt regneeksempel – lægger 3% i forrentning og geninvesterer det kumulerede afkast bliver 100000kr 30 millioner kroner værd over 60 år jævnfør renters rente formlen.
  2. Køb af eget hus bliver næsten altid påvirket af irrationelle (fra et monetært synspunkt) følelser centreret omkring trivsel, livsglæde, begejstring og impulser. Det er i langt højere grad muligt at bevare finansiel objektivitet og overblik, når du investerer i en ejendom med henblik på udlejning. Hvis tallene ser gode ud, er det en god handel, lige meget om tapetet i køkkenet er 70’er grønt og den tidligere ejer var en storrygende katteelsker. Vores erfaring fra Evest er nemlig, at der er kæmpe spænd på udlejningsboligers forrentningspotentiale. Det kan være små ting der gør, at én bolig har et potentielt afkast på 6-8% eller under 3%.

 

Published in Investering i fast ejendom

Comments

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *