Skip to content →

Investering i ejendomme og lejligheder med henblik på udlejning

Hvorfor vælger mange investering i udlejningsejendomme- og lejligheder som alternativ til aktier?

I det følgende opsummerer vi nogle af de karakteristikaer ved lejligheder og ejendomme møntet på udlejning, som – i vores syn – gør dem interessante som investeringsobjekter:

  • Du får et aktiv som giver et løbende cashflow samtidig med, at der historisk har været en værdistigning i værdien af lejligheder. Selv uden hensynstagen til værdistigning er det i mange tilfælde muligt at opnå årlige forrentninger på over 10% (jævnfør vores eksempel nedenfor). Dette er et attraktivt afkast sammenlignet med aktier, hvor investeringsrisikoen alt andet lige må anset for at være højere.
  • I modsætning til aktier er prisfastsættelsen på fast ejendom ineffektiv; køber og sælger kan nå enighed om en pris, baseret på deres individuelle forhold, der ikke nødvendigvis reflekterer markedsværdien af ejendommen. Resultatet er at fast ejendom kan købes til netop den pris du vil give, og dermed får du den business case der gør, at du finder investeringen attraktiv. Det forholder sig anderledes med aktier, hvor prisfastsættelsen anses for at være effektiv. Med andre ord er alle informationer om en given aktie til ethvert tidspunkt tilgængelig for alle aktører på markedet, hvilket resulterer i at prisen på en aktie altid reflekterer den sande markedsværdi. Konsekvensen er, at det i realiteten ikke er muligt for individuelle investorer at outperforme markedet i sin helhed.
  • Det er muligt at optage lån med sikkerhed i lejligheden. Det gør at forrentningen kan øges uden at usikkerheden øges tilsvarende.
  • Afhængig af dine investeringsprofil findes der en række muligheder for at købe ejendomme, hvor værdien trinvis kan øges gennem målrettet istandsættelse.

Ejerlejligheder versus udlejningsejendomme

  • I tilfældet med ejerlejligheder vedligeholdes de fælles interesser i bygningen sammen med ejerforeningen – det vil sige arbejdsbyrden deles med de andre foreningsmedlemmer. Her adskiller lejligheder sig særligt i forhold til en investering i en hel ejendom eller et hus, hvor man som investor enten selv skal varetage de løbende istandsættelser eller alternativt hyre en ejendomsadministrator.
    – Lejligheder har oftere lavere tomgang mht til udlejning end andre typer af udlejningsejendomme.
    – Der findes rigtig mange typer af lejligheder, som vil passe til forskellige investeringsprofiler. Helt nye lejligheder giver nogle fordele som ældre lejligheder ikke har, mens man med ældre lejligheder kan opnå en højere forrentning af den investerede kapital. Valget afhænger helt af din investeringsprofil.

Eksempel på business case – ejerlejlighed i Odense

I det følgende tages udgangspunkt i en helt ny lejlighed (ingen udgifter til initiel istandsættelse samt løbende istandsættelse i de første 5 år) i Odense på 55 m2 og med beliggenhed i centrum:
Eksempel på business case udregning
COPYRIGHT EVEST, 2016

Ovenstående forrentningsgrad på 10.3% er en meget aktraktiv forrentning, når der tages med i betragtning at Odense er Danmarks 3. største by, ejendommen er en helt ny lejlighed, og lånet er et 30 års fast forrentet lån.

Har I spørgmål til ovenstående udregninger eller til ejendomsinvestering generelt, er I meget velkomne til at kontakte os på michael@evest.dk.

Published in Investering i fast ejendom

One Comment

  1. Nikolaj Nikolaj

    Hej Michael,

    Netop faldet over din blog. Gode og brugbare indlæg.
    Jeg “bokser” med at få sat et ordentligt budget ark sammen, og syntes det er svært at finde noget anvendeligt på nettet. Er det muligt at få tilsendt ovenstående ark, som du anvender i dit eksempel?

    Et par spørgsmål:

    1) bør du ikke medtage administrationsomkostninger under udgifter, også selv om du administrerer selv?
    2) omkostninger til afdrag på lånet bør vel også indgå som omkostninger?
    3) Risikoen for Tomgang bør vel også vurderes?

    På forhånd tak.

    Mvh.
    Nikolaj

Skriv et svar til Nikolaj Annuller svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *