Skip to content →

Pas på med investeringer i billige ejendomme i udkantsområder

Billige boliger i udkantsdanmark ser på papiret attraktive ud….men

Lad os forestille os følgende case:

Købsoversigt:

Købsparametre
Beløb i DKK Noter
Ejendomsudbudspris 300.000 Der er pt. 232 bolig på boligsiden på over 100m2 med udbudspris under 300.000DKK
Forhandlet nedslag (50.000) Det er ofte ejendomme med meget lang liggetid og derfor en forhandlingsvillig ejer
Istandsættelse 100.000
Total købesum 350000
Øvrige omkostninger ved køb 8500 Advokat og tinglysning
Egen investering 78500 20% af total købesum samt øvrige omkostninger ved køb:

 

20% af 350.000DKK = 70.000DKK

øvrige omkostninger ved køb = 8500DKK

 

Rest finansiering via lån 280.000 Hovedstol 280.00DKK & 4% årlig rente

Business case oversigt

Business case parametre Beløb i DKK Noter
Månedlige lejeindtægter 3000 360DKK/m2 årligt

Vand & varme betales af lejer

Årlige lejeindtægter 36.000 12*3000DKK
Årlige forsikringsudgifter (2500)
Årlige renovationsudgifter (3000)
Årlig ejendomsskat (1700)
Renter på lån (11.200) 4% af 280.000DKK
Overskud ƒør skat 17.600 36.000DKK – 2500DKK – 3000DKK – 1700DKK – 11.200DKK = 17.600
Afkast på indskud 22.4% (17.600DKK / 78.500DKK)

Ovenstående er attraktive tal på papiret, men der er flere faldgruber, som du bør tage med i dine betragtninger,  inden underskriften sættes på købskontrakten.

Først en sidebemærkning

Vi investerer typisk for at opnå 2 hovedmål:

  • Finansiel uafhængighed
  • Finansiel rigdom

Finansiel uafhængighed er din evne til at generere indkomst uden at røre en finger (passiv indkomst). Når du er finansiel uafhængig behøver du ikke et jo og du skal ikke bøvle med en træls chef. Du ved at din familie er sikret, hvis uheldet er ude. Og du kan trække dig tilbage, når du har lyst på og på dine egne termer.

Udlejning af ejendomme er en genial måde at generere passiv indkomst på. Men (og det er stort men), passiv indkomst er kun attraktiv, når indkomsten er stabil. Med andre ord: det er meget svært at basere finansiel uafhængighed på ustabil passiv indkomst.

Den finansielle rigdom kommer af rentes rente effekter og generel opsparing i aktiver, der holder værdien over tid og gerne stiger. Mere om dette i et andet indlæg.

Tilbage til den billige ejendom med 22.4% forrentning

Der er en række faldgruber ved denne investering:

  • Attraktiv ejendom overfor lejere
  • Vedligeholdelse
  • Potentiel værdistigning over tid og gensalg

Akttraktiv ejendom overfor lejere

Hvis andre ikke synes din ejendom er attraktiv – enten pga. stand eller beliggenhed -, så kommer du til at arbejde rigtig hårdt for at minimere tomgangen. Lejere med andre valgmuligheder vil altid vælge en mere attraktiv ejendom end din, hvilket betyder, at din kundebase kommer til at bestå af dem som ingen valgmuligheder har. Dette er næppe ønskesituationen, når målsætningen er stabil passiv indkomst.

Vedligeholdelse

Der blev initialt sat 100.000 kr af til istandsættelse, men der skal fortsat forventes at der komme udgifter løbende. De store omkostningen kan der oftest planlægges efter. For at vurdere investeringen mest retvisende skal den generelle vedligeholdelse tage med i beregningen. I de fleste tilfælde involverer dette som minimum nyt tag og nye vinduer:

  • Pris for nyt tag: 100.000 kr. Holdbarhed 40 år. Det svarer til 2500 kr.
  • Pris for nye vinduer (træ/alu):  55.000 for vinduerne og nye døre plus 20.000 for indsættelsen. Holdbarhed 40 år. Omkostningen svarer til 1875 pr år.

Ovenstående gør at den originale business case med 22.4% afkast ikke længere fremgår så attraktiv:

Realistisk business case oversigt Beløb i DKK Noter
Månedlige lejeindtægter 3000 360DKK/m2 årligt

Vand & varme betales af lejer

Årlige lejeindtægter 36.000 12*3000DKK
Årlige forsikringsudgifter (2500)
Årlige renovationsudgifter (3000)
Årlig ejendomsskat (1700)
Renter på lån (11.200) 4% af 280.000DKK
Årlig vedligeholdelse 4375 100.000DKK investering i nyt tag med 40 års holdbarhed = 2500DKK/år

 

75.000DKK investering i nye vinduer med 40 års holdbarhed = 1875DKK/år

 

Både tag og vinduer betales kontant, hvilket betyder at egeninvesteringen vokser til 253.500DKK (78.500DKK + 100.000DKK + 75.000DKK)

Overskud ƒør skat 13.225 36.000DKK – 2500DKK – 3000DKK – 1700DKK – 11.200DKK – 4375DKK = 13.225 DKK
Afkast på indskud 5.2% (13.225DKK / 253.500DKK)

 

Potentiel værdistigning over tid og gensalg

Oveni dette vil den billige ejendom have svært ved at åbne samme tidsmæssige værdiforøgelse i forhold til mere attraktive ejendomme. Dermed risikerer du at tabe penge over tid til inflation.

Huset var netop billigt, da markedet vurderer det som ikke-attraktivt primært pga lokationen. Det slider på en ejendom at have lejere; derfor kan du fra starten af forvente at dine 100.000 ikke direkte bliver lagt oven i værdien af ejendommen.

Når ejendommen netop er en udlejningsejendomme skal den oftest være tom i forbindelse med salget. Dvs. du vil få tomgang i perioden hvor den er til salg, hvilket igen giver en ekstra omkostning.

Er der så slet ikke mulighed i udkantsdanmark?

Du kan være i en situation, hvor det alligevel kan være en god forretning. Hvis du eksempelvis er håndværker i området, så kan du selv holde boligerne vedlige og planlægge istandsættelser, hvis der er tomgang i forretningen. Du kan også lettere vurdere en boligs vedligeholdelsesplan over tid og inkludere dette i business casen.

Udkantsdanmark bliver også nogle gange kaldt vandkantsdanmark. Der findes meget billige ejendomme i nogle af de smukkeste områder i Danmark. Hvis du i din investeringscase tænker på turister kan casen være en anden.

Alt anden lige er det ikke den mest passive investeringsform, så du skal vurdere dine mål meget nøje inden du investerer.

-o-

Kontakt os på michael@evest.dk, hvis du overvejer køb af ejendomme, men er i tvivl om, hvilken type ejendom du skal vælge.

Foto: John Perry

Published in Investering i fast ejendom

Comments

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *