Billige boliger i udkantsdanmark ser på papiret attraktive ud….men
Lad os forestille os følgende case:
Købsoversigt:
| Købsparametre |
Beløb i DKK | Noter |
| Ejendomsudbudspris | 300.000 | Der er pt. 232 bolig på boligsiden på over 100m2 med udbudspris under 300.000DKK |
| Forhandlet nedslag | (50.000) | Det er ofte ejendomme med meget lang liggetid og derfor en forhandlingsvillig ejer |
| Istandsættelse | 100.000 | |
| Total købesum | 350000 | |
| Øvrige omkostninger ved køb | 8500 | Advokat og tinglysning |
| Egen investering | 78500 | 20% af total købesum samt øvrige omkostninger ved køb:
20% af 350.000DKK = 70.000DKK øvrige omkostninger ved køb = 8500DKK
|
| Rest finansiering via lån | 280.000 | Hovedstol 280.00DKK & 4% årlig rente |
Business case oversigt
| Business case parametre | Beløb i DKK | Noter |
| Månedlige lejeindtægter | 3000 | 360DKK/m2 årligt
Vand & varme betales af lejer |
| Årlige lejeindtægter | 36.000 | 12*3000DKK |
| Årlige forsikringsudgifter | (2500) | |
| Årlige renovationsudgifter | (3000) | |
| Årlig ejendomsskat | (1700) | |
| Renter på lån | (11.200) | 4% af 280.000DKK |
| Overskud ƒør skat | 17.600 | 36.000DKK – 2500DKK – 3000DKK – 1700DKK – 11.200DKK = 17.600 |
| Afkast på indskud | 22.4% (17.600DKK / 78.500DKK) |
Ovenstående er attraktive tal på papiret, men der er flere faldgruber, som du bør tage med i dine betragtninger, inden underskriften sættes på købskontrakten.
Først en sidebemærkning
Vi investerer typisk for at opnå 2 hovedmål:
- Finansiel uafhængighed
- Finansiel rigdom
Finansiel uafhængighed er din evne til at generere indkomst uden at røre en finger (passiv indkomst). Når du er finansiel uafhængig behøver du ikke et jo og du skal ikke bøvle med en træls chef. Du ved at din familie er sikret, hvis uheldet er ude. Og du kan trække dig tilbage, når du har lyst på og på dine egne termer.
Udlejning af ejendomme er en genial måde at generere passiv indkomst på. Men (og det er stort men), passiv indkomst er kun attraktiv, når indkomsten er stabil. Med andre ord: det er meget svært at basere finansiel uafhængighed på ustabil passiv indkomst.
Den finansielle rigdom kommer af rentes rente effekter og generel opsparing i aktiver, der holder værdien over tid og gerne stiger. Mere om dette i et andet indlæg.
Tilbage til den billige ejendom med 22.4% forrentning
Der er en række faldgruber ved denne investering:
- Attraktiv ejendom overfor lejere
- Vedligeholdelse
- Potentiel værdistigning over tid og gensalg
Akttraktiv ejendom overfor lejere
Hvis andre ikke synes din ejendom er attraktiv – enten pga. stand eller beliggenhed -, så kommer du til at arbejde rigtig hårdt for at minimere tomgangen. Lejere med andre valgmuligheder vil altid vælge en mere attraktiv ejendom end din, hvilket betyder, at din kundebase kommer til at bestå af dem som ingen valgmuligheder har. Dette er næppe ønskesituationen, når målsætningen er stabil passiv indkomst.
Vedligeholdelse
Der blev initialt sat 100.000 kr af til istandsættelse, men der skal fortsat forventes at der komme udgifter løbende. De store omkostningen kan der oftest planlægges efter. For at vurdere investeringen mest retvisende skal den generelle vedligeholdelse tage med i beregningen. I de fleste tilfælde involverer dette som minimum nyt tag og nye vinduer:
- Pris for nyt tag: 100.000 kr. Holdbarhed 40 år. Det svarer til 2500 kr.
- Pris for nye vinduer (træ/alu): 55.000 for vinduerne og nye døre plus 20.000 for indsættelsen. Holdbarhed 40 år. Omkostningen svarer til 1875 pr år.
Ovenstående gør at den originale business case med 22.4% afkast ikke længere fremgår så attraktiv:
| Realistisk business case oversigt | Beløb i DKK | Noter |
| Månedlige lejeindtægter | 3000 | 360DKK/m2 årligt
Vand & varme betales af lejer |
| Årlige lejeindtægter | 36.000 | 12*3000DKK |
| Årlige forsikringsudgifter | (2500) | |
| Årlige renovationsudgifter | (3000) | |
| Årlig ejendomsskat | (1700) | |
| Renter på lån | (11.200) | 4% af 280.000DKK |
| Årlig vedligeholdelse | 4375 | 100.000DKK investering i nyt tag med 40 års holdbarhed = 2500DKK/år
75.000DKK investering i nye vinduer med 40 års holdbarhed = 1875DKK/år
Både tag og vinduer betales kontant, hvilket betyder at egeninvesteringen vokser til 253.500DKK (78.500DKK + 100.000DKK + 75.000DKK) |
| Overskud ƒør skat | 13.225 | 36.000DKK – 2500DKK – 3000DKK – 1700DKK – 11.200DKK – 4375DKK = 13.225 DKK |
| Afkast på indskud | 5.2% (13.225DKK / 253.500DKK) |
Potentiel værdistigning over tid og gensalg
Oveni dette vil den billige ejendom have svært ved at åbne samme tidsmæssige værdiforøgelse i forhold til mere attraktive ejendomme. Dermed risikerer du at tabe penge over tid til inflation.
Huset var netop billigt, da markedet vurderer det som ikke-attraktivt primært pga lokationen. Det slider på en ejendom at have lejere; derfor kan du fra starten af forvente at dine 100.000 ikke direkte bliver lagt oven i værdien af ejendommen.
Når ejendommen netop er en udlejningsejendomme skal den oftest være tom i forbindelse med salget. Dvs. du vil få tomgang i perioden hvor den er til salg, hvilket igen giver en ekstra omkostning.
Er der så slet ikke mulighed i udkantsdanmark?
Du kan være i en situation, hvor det alligevel kan være en god forretning. Hvis du eksempelvis er håndværker i området, så kan du selv holde boligerne vedlige og planlægge istandsættelser, hvis der er tomgang i forretningen. Du kan også lettere vurdere en boligs vedligeholdelsesplan over tid og inkludere dette i business casen.
Udkantsdanmark bliver også nogle gange kaldt vandkantsdanmark. Der findes meget billige ejendomme i nogle af de smukkeste områder i Danmark. Hvis du i din investeringscase tænker på turister kan casen være en anden.
Alt anden lige er det ikke den mest passive investeringsform, så du skal vurdere dine mål meget nøje inden du investerer.
-o-
Kontakt os på michael@evest.dk, hvis du overvejer køb af ejendomme, men er i tvivl om, hvilken type ejendom du skal vælge.
Foto: John Perry
Comments